Phân biệt diện tích sàn và diện tích xây dựng

Diện tích sàn và diện tích xây dựng, đây là hai khái niệm này thường được nhắc đến trong thi công xây dựng. Thực tế cho thấy, không ít trường hợp tổng chi phí xây dựng bị đội lên hàng trăm triệu đồng chỉ vì chủ nhà hiểu sai cách tính diện tích, hoặc không làm rõ đơn giá đang được áp dụng theo diện tích sàn hay tổng diện tích xây dựng quy đổi. 

Dưới góc nhìn kỹ thuật và kinh nghiệm thực tế thi công, Xây dựng Hải Thành sẽ phân tích chi tiết để giúp bạn phân biệt rõ hai khái niệm này và áp dụng đúng trong từng trường hợp.

So sánh sự khác nhau giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng

Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng là diện tích được tính theo mép ngoài tường bao công trình, phản ánh phần diện tích mà công trình chiếm trên mặt bằng khu đất. Đây là chỉ tiêu quan trọng trong quản lý xây dựng và quy hoạch, thường được sử dụng làm căn cứ để xác định mật độ xây dựng và cấp giấy phép xây dựng.

Về bản chất, diện tích xây dựng không chỉ bao gồm phần diện tích thông thủy bên trong nhà, mà còn tính cả chiều dày tường, cột, vách kỹ thuật và các cấu kiện bao che. Đối với nhiều công trình dân dụng, diện tích xây dựng của tầng trệt thường xấp xỉ diện tích lô đất, trừ các phần được phép lùi hoặc xây dựng vượt chỉ giới theo quy định. 

Diện tích xây dựng được tính theo mép ngoài tường bao 

Diện tích sàn là gì?

Nếu diện tích xây dựng gắn với pháp lý và quy hoạch, thì diện tích sàn lại gắn trực tiếp với không gian sử dụng và chi phí thi công. Diện tích sàn được hiểu là tổng diện tích mặt sàn của từng tầng, bao gồm cả phần tường bao, ban công, lô gia, cầu thang, giếng thang và các không gian kỹ thuật trên tầng đó.

Tổng diện tích sàn của công trình được tính bằng cách cộng diện tích sàn của toàn bộ các tầng, bao gồm:

- Các tầng nổi

- Tầng lửng, tầng kỹ thuật

- Tầng hầm (nếu có)

- Phần sàn mái hoặc sân thượng (tùy cách quy đổi)

Diện tích sàn được cộng dồn theo từng tầng

So sánh diện tích sàn và diện tích xây dựng 

Sự khác biệt giữa diện tích sàn và diện tích xây dựng nằm ở mục đích sử dụng chứ không đơn thuần là con số lớn hay nhỏ hơn. Diện tích xây dựng phản ánh phần “chiếm đất” của công trình, trong khi diện tích sàn phản ánh phần “không gian tạo ra”.

Ví dụ, một công trình nhà ở có diện tích xây dựng 100m² trên lô đất 5x20m. Nếu xây dựng 3 tầng, tổng diện tích sàn có thể đạt khoảng 280–320m², tùy theo cách bố trí ban công, cầu thang và sàn mái. Trong trường hợp này, diện tích xây dựng vẫn giữ nguyên 100m², nhưng diện tích sàn tăng theo số tầng.

Chính sự khác biệt này khiến nhiều gia chủ hiểu nhầm khi so sánh báo giá giữa các nhà thầu nếu không làm rõ cách tính.

>> Xem thêm: Hướng dẫn thi công bê tông cốt thép đúng kỹ thuật, tránh sai phạm

Cách tính diện tích sàn và diện tích xây dựng trong thực tế thi công

Cách tính diện tích xây dựng quy đổi

Trong báo giá thi công trọn gói, diện tích xây dựng thường được tính theo phương pháp quy đổi hệ số, nhằm phản ánh đúng khối lượng thi công thực tế. Các hạng mục như móng, hầm, mái không thể tính đơn thuần như sàn thông thường mà cần áp dụng hệ số kỹ thuật. Thông thường, diện tích xây dựng được quy đổi như sau: 

- Phần móng được quy đổi khoảng 50–75% diện tích sàn tầng trệt, tùy loại móng

- Tầng hầm có thể quy đổi từ 150–250% tùy độ sâu

- Mái bê tông cốt thép thường tính khoảng 50% diện tích

- Mái ngói dán bê tông có thể lên tới 100–150%

Cách tính diện tích sàn

Diện tích sàn của từng tầng được tính theo mặt bằng xây dựng, bao gồm cả phần tường bao và không gian phụ trợ. Một số khu vực đặc biệt như giếng trời lớn có thể được trừ hệ số theo thỏa thuận kỹ thuật, nhưng cần làm rõ ngay từ giai đoạn báo giá.

>> Xem thêm: Cách tính gạch xây tường chính xác và dễ dàng nhất

Quy định pháp lý về diện tích 

Theo các quy định hiện hành, diện tích xây dựng là chỉ tiêu bắt buộc trong hồ sơ xin phép xây dựng, đặc biệt liên quan đến mật độ xây dựng và chỉ giới đường đỏ. Đối với nhà ở riêng lẻ trong đô thị, diện tích tối thiểu của lô đất và kích thước mặt tiền, chiều sâu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp phép.

Trong khi đó, diện tích sàn lại thường được sử dụng để kiểm soát quy mô khai thác không gian, đặc biệt với các công trình nhà ở kết hợp kinh doanh hoặc nhà xưởng sản xuất. Như vậy, việc hiểu đúng và áp dụng đúng hai chỉ số này giúp quá trình xin phép, thiết kế và thi công diễn ra đồng bộ, tránh phải điều chỉnh hồ sơ nhiều lần.

>> Xem thêm: [CẬP NHẬT MỚI NHẤT] Dự báo giá vật liệu xây dựng quý 1/2026 - Xu hướng tăng hay giảm

Kết luận 

Phân biệt đúng diện tích sàn và diện tích xây dựng không chỉ giúp gia chủ kiểm soát chi phí xây dựng hiệu quả, mà còn tránh được những tranh cãi không đáng có khi làm việc với nhà thầu. Quan trọng hơn, đây là nền tảng để lựa chọn phương án thiết kế phù hợp với nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính.

Với kinh nghiệm thiết kế thi công thực tế nhiều công trình dân dụng và công nghiệp, Xây dựng Hải Thành luôn tư vấn rõ ràng từng hạng mục ngay từ đầu, giúp chủ đầu tư hiểu đúng, tính đúng và xây dựng đúng ngay từ bước đầu tiên.

Địa chỉ: Số 126 Hoàng Ngọc Phách, Lê Chân, TP Hải Phòng

Hotline: 0904.140.582

Gmail: haithanhxaydung@gmail.com

Website: xaydunghaithanh.com